Le règlement de copropriété organise la vie de l’immeuble. Mais il ne peut pas tout prévoir ni, surtout, priver l’assemblée générale des pouvoirs que la loi lui reconnaît.
Dans un arrêt publié au Bulletin du 17 septembre 2026, la Cour de cassation vient de le rappeler à propos d’une clause imposant l’intervention d’un notaire pour dresser certains procès-verbaux d’assemblée générale.
Une telle clause est réputée non écrite.
Le règlement de copropriété imposait l’intervention d’un notaire
Le litige concernait une clause du règlement de copropriété qui prévoyait à l’avance que certains procès-verbaux d’assemblées générales devaient être établis par un notaire.
La difficulté pouvait paraître purement organisationnelle.
Elle touchait pourtant directement à une compétence attribuée par les textes à l’assemblée générale : la désignation du secrétaire de séance.
La Cour de cassation était donc appelée à déterminer si le règlement de copropriété pouvait imposer définitivement l’intervention d’une personne autre que le syndic ou le secrétaire désigné par l’assemblée.
Sa réponse est négative.
Le syndic est secrétaire de séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale
L’article 15 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.
L’assemblée reste donc libre de décider qu’une autre personne exercera cette fonction.
La Cour de cassation précise que rien n’interdit au secrétaire de séance d’être assisté d’un tiers pour la rédaction matérielle du procès-verbal.
En revanche, une différence essentielle doit être faite entre assister le secrétaire et se substituer par avance au secrétaire désigné conformément aux textes.
Selon la Cour de cassation, seule une décision de l’assemblée générale peut désigner un secrétaire de séance autre que le syndic.
Le règlement de copropriété ne peut donc pas imposer que certains procès-verbaux soient dressés par une autre personne.
Une clause contraire aux dispositions impératives est réputée non écrite
La solution repose également sur l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
Ce texte prévoit que les clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions impératives de la loi sur la copropriété et de ses textes d’application sont réputées non écrites.
La sanction est particulière.
Une clause réputée non écrite n’est pas simplement irrégulière ou inopposable dans un cas déterminé : elle est privée d’effet juridique.
Le règlement de copropriété ne peut donc pas figer une règle d’organisation qui appartient légalement à l’assemblée générale.
Peut-on néanmoins faire intervenir un notaire lors d’une assemblée générale ?
Oui.
L’arrêt ne signifie absolument pas qu’un notaire ne peut jamais intervenir lors d’une assemblée générale de copropriété.
La Cour de cassation indique précisément que le secrétaire de séance peut être assisté d’un tiers pour la rédaction du procès-verbal.
Selon les circonstances, une copropriété peut donc souhaiter s’entourer d’un professionnel lorsque l’assemblée est particulièrement sensible : restructuration importante de l’immeuble, contestation entre copropriétaires, modification du règlement de copropriété, opération immobilière complexe ou contentieux en cours.
Ce qui est interdit est différent : le règlement de copropriété ne peut décider une fois pour toutes qu’un tiers sera chargé de cette mission en lieu et place des personnes désignées conformément aux textes.
Le règlement de copropriété n’est pas supérieur à la loi
L’arrêt fournit une illustration utile d’un principe souvent oublié.
Le règlement de copropriété constitue le document contractuel de référence de l’immeuble, mais toutes ses clauses ne sont pas nécessairement valables.
Certains règlements sont anciens et contiennent encore des dispositions qui ne sont plus compatibles avec les règles impératives issues de la loi du 10 juillet 1965 et de ses multiples réformes.
Peuvent notamment se poser des difficultés concernant :
- les règles de majorité ;
- la répartition de certaines charges ;
- les restrictions apportées aux droits des copropriétaires ;
- l’usage des parties privatives ;
- l’organisation des assemblées générales ;
- certaines prérogatives accordées au syndic ou au conseil syndical.
Une clause figurant dans le règlement depuis plusieurs décennies ne doit donc jamais être considérée comme nécessairement valable du seul fait de son ancienneté.
Quelle conséquence pour les syndics ?
Pour les syndics professionnels, la décision rappelle la nécessité de distinguer les stipulations du règlement de copropriété qui demeurent applicables de celles qui sont susceptibles d’être contraires à des dispositions impératives.
Lors de la préparation d’une assemblée générale, il est risqué d’appliquer mécaniquement une clause du règlement sans vérifier sa conformité avec les textes actuellement en vigueur.
L’arrêt du 17 septembre 2026 confirme également que l’organisation de l’assemblée générale ne peut pas être entièrement prédéterminée par le règlement de copropriété.
Certaines décisions doivent rester entre les mains des copropriétaires réunis en assemblée.
Pour toute question relative au règlement de copropriété, à l’organisation des assemblées générales ou à la contestation d’une décision d’assemblée, vous pouvez contacter le cabinet de Maître Kyllian PERELLI, qui vous accompagne dans la sécurisation et la gestion de vos problématiques de copropriété.