La réception des travaux constitue une étape essentielle en droit de la construction. Elle marque notamment le point de départ des garanties légales, et en particulier de la garantie décennale.
Mais que se passe-t-il lorsque la réception n’a jamais été formalisée par un procès-verbal ? Et surtout, peut-on faire reconnaître une réception tacite alors que les entreprises ayant réalisé les travaux ne sont pas parties au procès ?
Dans un arrêt important du 10 septembre 2026, la Cour de cassation distingue clairement la réception judiciaire de la réception tacite et apporte une précision utile pour les acquéreurs confrontés à des malfaçons après l’achat d’un immeuble.
Une maison vendue après l’achèvement des travaux
En l’espèce, des acquéreurs avaient acheté en 2017 une maison dont les travaux avaient fait l’objet d’une déclaration d’achèvement en 2016.
Après leur entrée dans les lieux, ils avaient découvert plusieurs malfaçons affectant la construction et ses équipements.
Ils avaient alors engagé une action contre leurs vendeurs, notamment sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs, sans toutefois mettre en cause les entreprises ayant matériellement exécuté les travaux.
La question de la réception de l’ouvrage devenait donc déterminante.
La cour d’appel avait refusé de retenir une réception.
Elle considérait tout d’abord qu’une réception judiciaire ne pouvait être prononcée sans que les locateurs d’ouvrage concernés soient parties à la procédure.
Elle en avait également déduit que leur absence empêchait de constater une réception tacite.
La Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement jusqu’au bout.
Réception judiciaire et réception tacite : deux mécanismes différents
L’article 1792-6 du Code civil définit la réception comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves.
Cette réception peut intervenir de plusieurs manières.
Elle peut être expresse, lorsqu’un procès-verbal de réception est signé.
Elle peut également être tacite, lorsque le comportement du maître de l’ouvrage révèle de manière non équivoque sa volonté d’accepter les travaux.
Enfin, elle peut être judiciaire, lorsque le juge est appelé à prononcer lui-même la réception.
Dans son arrêt du 10 septembre 2026, la Cour de cassation rappelle que la réception judiciaire doit être prononcée contradictoirement.
Elle approuve donc la cour d’appel d’avoir considéré qu’une réception judiciaire ne pouvait être prononcée en l’absence des locateurs d’ouvrage concernés.
En revanche, la solution est différente pour la réception tacite.
La réception tacite peut être constatée même si les entreprises ne sont pas au procès
La Cour de cassation reproche aux juges du fond d’avoir refusé d’examiner l’existence d’une réception tacite au seul motif que les entreprises n’avaient pas été appelées dans la procédure.
La différence est fondamentale.
Dans le cadre d’une réception judiciaire, le juge prononce la réception.
Dans le cadre d’une réception tacite, il ne crée pas la réception : il recherche si elle s’est déjà produite dans les faits, à travers le comportement du maître de l’ouvrage.
La Cour de cassation considère donc que l’absence des locateurs d’ouvrage à l’instance ne fait pas obstacle, en elle-même, à la recherche d’une réception tacite.
La cour d’appel aurait ainsi dû rechercher si les vendeurs, qui avaient fait réaliser la construction, avaient manifesté une volonté non équivoque de recevoir l’ouvrage, notamment à travers leur prise de possession.
L’arrêt est donc cassé sur ce point.
Attention : la réception tacite n’est pas automatique
Cette décision ne signifie toutefois pas que la simple occupation d’une maison suffit à établir la réception des travaux.
La Cour de cassation ne constate d’ailleurs pas elle-même l’existence d’une réception tacite dans cette affaire.
Elle renvoie la question devant une autre cour d’appel afin que les circonstances soient examinées.
La réception tacite suppose toujours de caractériser une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter les travaux.
En pratique, plusieurs éléments peuvent être examinés :
- la prise de possession de l’immeuble ;
- le paiement du prix ou de l’essentiel du prix des travaux ;
- l’absence de contestation au moment de la prise de possession ;
- les éventuelles réserves formulées ;
- les échanges avec les entreprises ;
- le comportement du maître de l’ouvrage après l’achèvement des travaux.
Aucun de ces éléments ne doit être analysé isolément.
En cas de doute, n’hésitez pas à contacter le cabinet de Me PERELLI afin de faire un point sur votre situation et l’éventualité d’une réception judiciaire.