Une assemblée générale de copropriété peut durer deux heures, parfois beaucoup plus.
Pourtant, sa validité peut se jouer sur un détail de quelques secondes : une date mal calculée, un pouvoir mal vérifié, un copropriétaire qui vote alors qu’il n’en avait pas la qualité, ou quelques mots modifiés dans une résolution.
En matière de copropriété, le « ce n’est pas très grave » constitue donc rarement une stratégie juridique satisfaisante.
Voici quelques situations à éviter.
Piège n°1 : compter les 21 jours à partir de l’envoi de la convocation
Le recommandé est parti à temps. Tout va bien ?
Pas nécessairement.
Le délai de convocation de 21 jours doit être apprécié en tenant compte de la notification de la convocation, et non de la simple date à laquelle le syndic a déposé ses enveloppes à La Poste.
Autrement dit, ce n’est pas le calendrier interne du syndic qui compte, mais celui de la notification.
C’est précisément pourquoi la date de première présentation du recommandé doit être surveillée avec attention. Les supports de formation rappellent d’ailleurs que le délai se calcule à partir du lendemain de cette première présentation. LAssemblee-Generale-en-copropri…
Et le copropriétaire qui décide de ne jamais aller chercher son recommandé ?
La technique ne permet pas de neutraliser indéfiniment les délais. La Cour de cassation a notamment jugé, s’agissant de la notification du procès-verbal, que la lettre recommandée peut faire courir le délai de contestation même lorsqu’elle n’a pas été effectivement réceptionnée par son destinataire. (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-21.708). Légifrance
À retenir : en copropriété, le calendrier se vérifie à la journée près. Une AG ne se sécurise pas avec un « normalement, nous étions dans les temps ».
Piège n°2 : considérer qu’un pouvoir irrégulier n’a aucune importance parce qu’il ne change pas le résultat
Imaginons :
850 voix pour.
150 voix contre.
Parmi les voix favorables, un mandat est irrégulier.
Réflexe tentant : « Même en retirant ces voix, la résolution serait quand même passée. »
Mauvaise réponse.
La Cour de cassation a jugé qu’un mandat irrégulièrement confié peut entraîner l’annulation de l’assemblée générale dans son entier, même si le vote correspondant n’avait aucune incidence sur les majorités obtenues.
C’est particulièrement sévère, mais parfaitement clair : la régularité du processus de décision est contrôlée indépendamment du seul résultat arithmétique.
(Cass. 3e civ., 21 septembre 2022, n° 21-20.227). Légifrance
Voilà pourquoi les pouvoirs doivent être contrôlés avant ou dès l’ouverture de l’assemblée, et non reconstitués plusieurs mois plus tard lorsque l’assignation arrive.
À retenir : un pouvoir n’est pas un simple papier administratif. C’est le titre permettant à une personne d’exercer le droit de vote d’un autre copropriétaire.
Piège n°3 : regarder uniquement les tantièmes et oublier de vérifier qui vote réellement
Une feuille de présence comporte quatre noms. Les tantièmes sont suffisants. La majorité est acquise.
Donc tout est régulier ?
Pas nécessairement.
La vraie question est aussi : ces personnes avaient-elles qualité pour voter ?
La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 13 juin 2024.
Dans cette affaire, il était notamment soutenu que certaines personnes figurant sur la feuille de présence n’étaient pas copropriétaires et qu’un autre participant ne justifiait pas d’un pouvoir écrit.
La cour d’appel avait raisonné principalement à partir du résultat du vote.
Cassation : elle devait rechercher si les personnes figurant sur la feuille de présence avaient effectivement qualité pour voter. L’irrégularité affectant la composition de l’assemblée est susceptible d’entraîner sa nullité sans qu’il soit nécessaire de démontrer un grief particulier.
(Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-17.764). Légifrance
La feuille de présence mérite donc bien son titre de « pièce maîtresse de l’AG » dans notre support : identité, qualité, représentation et nombre de voix doivent permettre de reconstruire sans ambiguïté la composition de l’assemblée. LAssemblee-Generale-en-copropri…
À retenir : avant de compter les voix, il faut vérifier à qui elles appartiennent.
Piège n°4 : bricoler une résolution pendant l’assemblée
C’est probablement le piège le plus naturel.
L’ordre du jour prévoit :
« Désignation du syndic pour une durée de douze mois. »
Pendant les débats, quelqu’un propose :
« Pourquoi ne pas essayer seulement cinq mois ? »
L’idée plaît.
La majorité est obtenue.
Tout le monde repart satisfait.
Et pourtant, la résolution peut être annulée.
La Cour de cassation l’a jugé très nettement le 6 novembre 2025 : est nulle la délibération qui fixe une durée de mandat du syndic différente de celle annoncée dans le projet de résolution inscrit à l’ordre du jour annexé à la convocation.
Dans l’affaire jugée, le projet prévoyait douze mois ; l’assemblée avait finalement voté cinq mois.
(Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-12.526, publié au Bulletin.) Cour de Cassation
L’enseignement est important : une AG peut débattre, mais elle ne dispose pas d’une liberté absolue pour transformer substantiellement ce qui a été annoncé aux copropriétaires.
Ce qui est voté doit rester cohérent avec ce qui leur a été soumis avant l’assemblée. Le support attire ainsi l’attention sur les modifications de durée, de montant ou de périmètre apportées en séance. LAssemblee-Generale-en-copropri…
À retenir : une bonne idée improvisée pendant l’AG peut devenir une mauvaise résolution.
Piège n°5 : transformer les « questions diverses » en séance de rattrapage
« Puisque tout le monde est là, autant voter aussi sur… »
C’est généralement le moment où il faut s’arrêter.
Les questions non inscrites à l’ordre du jour peuvent être évoquées. Elles ne peuvent pas devenir, par magie, des décisions valablement adoptées simplement parce que les copropriétaires présents trouvent cela pratique.
L’article 13 du décret du 17 mars 1967 impose que l’assemblée ne prenne de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour.
Les « questions diverses » permettent donc de parler. Pas de fabriquer, à la dernière minute, une résolution qui n’a pas été soumise préalablement aux copropriétaires. LAssemblee-Generale-en-copropri…
À retenir : « tout le monde était d’accord » n’est pas toujours synonyme de « la décision est juridiquement régulière ».
Piège n°6 : penser qu’une erreur est trop petite pour justifier une contestation
C’est finalement le fil rouge de toute cette jurisprudence.
Un mandat qui ne change pas le résultat.
Une personne dont la présence n’avait pas été contestée.
Une durée de mandat simplement raccourcie.
Un recommandé qui n’a jamais été retiré.
À chaque fois, le réflexe pourrait être de regarder uniquement les conséquences pratiques de l’irrégularité.
La jurisprudence récente rappelle au contraire que la procédure de l’assemblée générale constitue elle-même une garantie pour les copropriétaires.
La question n’est donc pas seulement :
« La majorité aurait-elle été différente ? »
Elle est aussi :
« Ceux qui devaient être informés l’ont-ils été ? Ceux qui ont voté avaient-ils qualité pour le faire ? Et ont-ils voté sur ce qui leur avait réellement été annoncé ? »
C’est toute la différence entre une assemblée qui fonctionne… et une assemblée juridiquement sécurisée.
Pour les syndics et gestionnaires, la meilleure stratégie reste finalement assez peu spectaculaire : vérifier avant l’AG plutôt que tenter de réparer après.
Calendrier de convocation, pièces jointes, majorité applicable, pouvoirs, feuille de présence et rédaction des résolutions : ce sont ces contrôles qui permettent d’éviter qu’un détail formel ne devienne, quelques mois plus tard, un contentieux beaucoup plus concret.
Le cabinet de Me PERELLI accompagne syndics, administrateurs de biens et copropriétés dans la sécurisation des assemblées générales et le traitement des contentieux relatifs aux décisions d’assemblée.